7д30д90д6мес1гВсё

Аналитика/Воронка

Воронка продаж

Период

—

Пресет

Тип недвижимости

Менеджер

Проект

Воронка · клик по этапу

Цифры справа — детально по выбранному этапу.

Q1 · 2026

Динамика

Заявки · Лиды · Брони · Сделки + линия тренда

Тип заявки

Команда

Менеджеры — TOP-3 по конверсии

Откуда заявки

—

Рейтинг менеджеров

Конверсия

Объём

Активность менеджеров по месяцам

Скорость реакции

Динамика

SLA

Распределение по статусам

Встречи

Тренд конверсии по месяцам

Причины отказов (топ-10)

Комнатность

Категории

Распределение суммы сделок

Ср. сумма сделки по менеджерам

Комнатность в сделках

Путь до сделки (дни)

Топ причин отказов

Причины отказов (доля)

Причины по менеджерам

Динамика отказов по месяцам

📞 Аудит звонков — целевые первичные

Оценка входящих первых обращений по чек-листу «тайного покупателя» (14 пунктов) · qwen2.5:32b · выберите месяц → раскройте менеджера → звонок (аудио + транскрипт) · обновлено 05.06.2026 08:02

Только впервые обратившиеся Контакты, которые НИКОГДА раньше не звонили в компанию и не имели предыдущих сделок. Фильтр применяется ко всей странице (KPI, рейтинги, ошибки, сливы, дозвон).

Рейтинг менеджеров · 2026

Средние по категориям

Типичные ошибки менеджеров — клик чтобы прослушать

Упущенные возможности — клик чтобы прослушать

Дозвон и скорость реакции · 2026

Время от создания лида в CRM до первого звонка по контакту, и контакты, до которых так и не дозвонились. Источник — таблица calls в SQLite (синк из Macro каждые 20 мин).

Менеджер:

🚨 Сливы клиентов · уже ушли

Звонки, где менеджер сработал слабо (балл ≤ 5.5), разговор шёл больше 45с и LLM зафиксировал конкретные ошибки — с записью и разбором. Все клиенты УЖЕ в «Отказе» или «Нецелевом».

⚠️ Сливы в активных сделках · ещё можно спасти

Звонки тех же критериев, но клиент по CRM ещё в работе (бронь / подбор / в работе / сделка) — есть шанс вернуть. До 50 худших звонков в каждом месяце.

🎯 Скрипт-каталог: техники успеха по стадиям воронки

32 канонические техники, выявленные LLM-анализом 738 «парных» звонков (305 успешных vs 433 неудачных) + 119 успешных звонков на финальных стадиях. Lift показывает, во сколько раз чаще техника встречается в успешных звонках по сравнению с неуспешными.

👥 Рейтинг менеджеров по использованию техник

Каждый менеджер оценён по тому, как часто его реплики содержат канонические продающие фразы. Композитный балл (0-100) считается как нормированная сумма по всем 32 техникам относительно лидера.

О данных: что мы считаем, откуда и почему

Источник данных — сервис Объектив (api.objctv.ru) — это рыночная аналитика по первичной недвижимости в Екб. Они собирают информацию с прайсов застройщиков, ЕГРН, регистрационных сделок, и публикуют поквартирно (каждый лот) и помесячно (по корпусам).

Период: январь 2020 — май 2026 (77 месяцев). API не отдаёт данные раньше января 2020 — для 2018-2019 источников нет. Май 2026 — частичные данные (лаг регистрации в ЕГРН).

Что использовали:

API «Сводные · Корпуса» — помесячные агрегаты по каждому корпусу: объём предложения, число сделок ДДУ + ДКП, площади, цены оферты и сделок.
Снапшот lots.sqlite — текущее состояние всех лотов в Екб (~303k записей) с полями «Девелопер», «Проект», «Класс», «Район», «Статус», «Дата договора» и др. Используется для оценки «вымывания» — лотов, которые не дошли до ЕГРН-регистрации.

Классы новостроек (Стандарт / Комфорт / Бизнес / Премиум) — не наша придумка. Это классификация Объектива, которая опирается на стандарты Российской гильдии риэлторов (РГР). Граница между классами условная и определяется ценой, локацией, площадями, отделкой и инфраструктурой проекта. Классификация привязана не к нам и не к нашим ощущениям — это рыночный стандарт, по которому Объектив маркирует все ЖК в Екб.

Как считаются метрики:

Полка (лот-мес) = сумма «Объем предложения, шт.» по всем корпусам за все месяцы периода. Если 1 лот висит в продаже 12 мес. — это 12 лот-мес. Это интегральный объём предложения во времени, а не уникальные лоты.
Доля полки % = полка девелопера / суммарная полка Екб (по всем 97 девелоперам в выборке).
Сделки = ДДУ + ДКП с регистрацией в ЕГРН. Не учитываются: переуступки без регистрации, сделки за наличный расчёт, продажи через юрлицо застройщика — они уходят в «вымывание».
Доля продаж % = сделки девелопера / все сделки Екб через ЕГРН.
Sell-through %/мес = сделки / полка / число месяцев в выборке. Усреднённая месячная конверсия запаса в продажи. У лидеров рынка — 12-22%/мес, у Microbeam — около 5%.
Цена оферты ₽/м² = взвешенное среднее по объёму полки (то, что застройщик показывал в прайсе).
Цена сделки ₽/м² = взвешенное среднее по числу сделок с зафиксированной ценой. Если у девелопера/проекта 0 сделок (например, новый проект Северный) — показываем оферту с пометкой (оферта).
% вымывания = из снапшота lots.sqlite, доля лотов в статусе «вымывание». Доступно только для крупных девелоперов с ≥200 лотов в Екб. Высокий % = недосчёт реальных продаж.

Ограничения: 2020 — селекшен-байас (Объектив наращивал покрытие, ранние месяцы — неполные). Май 2026 — частичные данные. Девелоперы с пустой полкой (Дельта-К, СИЗ и др.) — это «хвостовые» сделки уже сданных проектов: видим в продажах, но не в актуальном предложении.

Главный вопрос: зависят ли наши продажи от нашей полки?

Если выложим больше квартир — продадим ли больше? Каждая точка ниже — один месяц периода: X = сколько лотов Microbeam было в продаже, Y = сколько сделок Microbeam прошло. Линия — линейная регрессия.

Scatter: каждая точка — месяц

Lag-корреляция: продажи отстают от полки на N мес.

Месяцы, разбитые на 5 групп по объёму полки → средние продажи в каждой группе

Как читать: высокая корреляция (r → 1) значит «больше полки → почти всегда больше продаж». Слабая (r < 0.4) — продажи слабо зависят от полки, многое решают другие факторы (маркетинг, цены, продукт). Lag показывает через сколько месяцев расширение полки доходит до сделок.

О чём важно знать: «вымывание» в данных Объектива

«Вымывание» — статус Объектива для лотов, которые раньше показывались в прайсе, потом исчезли, но в ЕГРН договора не нашлось. Возможные причины:

Реальная продажа вне ЕГРН-канала — наличный расчёт, переуступка, через юрлицо застройщика.
Снятие с продажи — лот вернули в портфель и переоценят/перепланируют.
Бронирование без формализации — менеджеры держат лот за клиентом.
Объединение/разбиение лотов — два лота слились, технически старые «исчезли».

Что это значит для нас: у Microbeam в снапшоте 40.5% всех лотов в статусе «вымывание», а у ПИК — 6.7%, у Страны — 3.4%. Наши «видимые» продажи через ДДУ/ДКП могут быть систематически занижены до ~53% от реальной активности. В графиках ниже учтены только сделки с регистрацией ЕГРН.

Классы новостроек — глоссарий классификация Объектива (стандарт РГР), не наша

Стандарт (эконом)
Бюджетное жильё, типовые планировки, без отделки. Microbeam здесь не играет.

Комфорт (массовый)
~76% полки Екб. Современные планировки, благоустройство. Microbeam — 3.0% доли.

Бизнес (выше среднего)
Локации, охрана, паркинг, кладовые. Microbeam — 0.7% (Корвет 60).

Премиум (топ)
Уникальная архитектура, центр/набережные. Microbeam — 58.8% полки и 64% продаж.

Полка и продажи по месяцам

Период	Полка всего	Полка Microbeam	% полки	Сделок всего	Сделок Microbeam	% продаж	Sell-through Microbeam

По районам — доля Microbeam

Доля полки MicrobeamДоля продаж Microbeamсправа — абс. количество за период

По классам — доля Microbeam

Доля полки MicrobeamДоля продаж Microbeamсправа — абс. количество за период

Методология — как считаются метрики по каждому девелоперу

Полка (лот-мес): сумма поля «Объем предложения, шт.» по всем корпусам девелопера за все месяцы периода. «1 лот, который висит в продаже один месяц = 1 лот-мес». Это не «уникальные лоты», а интегральный объём предложения во времени.

Доля полки %: полка девелопера / суммарная полка Екб (всех 97 девелоперов).

Сделки (шт): сумма «Количество в сделках (всего)» = ДДУ + ДКП с регистрацией ЕГРН за период. Не учитываются: сделки через переуступку без регистрации, наличный расчёт, продажи через юрлицо застройщика.

Доля продаж %: сделки девелопера / все сделки Екб через ЕГРН.

Sell-through %/мес: сделки / полка / число месяцев · усреднённая месячная конверсия запаса в продажи. У лидеров рынка — 12-22%/мес, у Microbeam — 5%.

Цена оферты ₽/м²: взвешенное среднее «Средняя цена м² лота в продаже» по объёму полки. Если у девелопера нет ни одной продажи (Северный, Baden Family) — показываем оферту вместо сделки.

Цена сделки ₽/м²: взвешенное среднее «Средняя цена м² лота в сделках» по числу сделок с зафиксированной ценой.

% вымывания: из снапшота lots.sqlite — доля лотов в статусе «вымывание». Доступно только для девелоперов с ≥200 лотов в Екб. Высокий % = недосчёт реальных продаж через ЕГРН-канал.

Ограничения: 2020 год — селекшен-байас (Объектив наращивал покрытие, ранние месяцы — неполные). Май 2026 — частичные данные (лаг ЕГРН). Девелоперы с пустой полкой (Дельта-К, САИЖК, СИЗ и др.) — это «хвостовые» сделки уже сданных проектов, мы их видим только в продажах, но не в актуальном предложении.

Конкуренты — sell-through (% полки → продажи в месяц) все девелоперы в выборке

⚠️ Главный инсайт: Microbeam — один из самых низких sell-through в топ-15 (~5%/мес). Атомстройкомплекс — 15.6%, ПИК — 18%, УГМК — 21.7%. При сопоставимых ценах оферты — продаём в 3-4 раза медленнее. Проблема не в полке, а в конверсии.

sell-through %/мес Microbeam справа — ср. цена сделки ₽/м² + % вымывания (если есть)

Все девелоперы Екб — полная таблица (период применяет фильтр)

Данные по всем 97 девелоперам, кого видит Объектив. Microbeam подсвечен. Сортировку колонок можно менять кликом по заголовку. % вымывания — из снапшота lots.sqlite (доступен для крупных), показывает, сколько % лотов могут давать «теневые» продажи вне ЕГРН.

Девелопер	Класс ★	Полка лот-мес	Доля полки %	Сделок	Доля продаж %	Sell-thru %/мес	Цена оферты ₽/м²	Цена сделки ₽/м²	Сумма, млн ₽	% вым.

Проекты Microbeam — рейтинг по продажам

Проект	Класс	Район	Полка лот-мес	Сделок	Sell-thru	Цена ₽/м² (сделка / оферта)	Сумма, млн ₽

Источник: API api.objctv.ru · кэш data/buildings_full.json (76.5к корпус-месяцев · 77 мес. янв 2020 → май 2026 · 1 103 корпуса · 97 девелоперов).
Корреляция Pearson доля полки ↔ доля продаж: r = 0.311; лучший lag = 7 мес. → r = 0.531. Май 2026 — частичные данные (лаг ЕГРН-регистрации). 2020 — селекшен-байас Объектива (расширяли покрытие).

Оценка ИИ vs Результат

Менеджер: ИИ-балл vs Конверсия

Распределение оценок

Топ рекомендаций ИИ

🖥 AI-машина · live статус

RTX 5090 · обновляется каждые 5 секунд

подключение...

📜 Промт v2 (qwen2.5:32b)

Что именно мы просим у LLM на каждом звонке. Кликни чтобы прочитать полностью.

~7 000 токенов · 25 полей · 7 новых ⭐

📈 Нагрузка во времени

собирается…

📜 Журнал событий

Источники

Типы каналов

Конверсия по источникам

Сделки этапа

📞 Аудит звонков — целевые первичные

🖥 AI-машина · live статус